В летнее время в жилых помещениях бывает душно и жарко, поэтому многие граждане с целью улучшения микроклимата в квартире устанавливают на наружных стенах многоквартирных домов кондиционеры. Соблюдаются ли при этом законодательные и иные нормативные правовые акты? И только ли одни граждане их нарушают?

Взгляните на новые многоквартирные дома: застройщик монтирует корзины для кондиционеров без любых собраний, и не только на южной стороне дома, один под другим по вертикали… А о слышимости в этих домах из силикатных или газобетонных блоков могут рассказать жители.

Верховный суд Российской Федерации

Определение № 5-КГ22-150-К2 от 28.03.2023

«О приведении помещения в первоначальное состояние»

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации в составе: председательствующего Москаленко Ю.П., судей Назаренко Т.Н. и Юрьева И.М. установила:

Общество с ограниченной ответственностью «Эксплуатационно-управляющая компания «Жилые кварталы» (далее - ООО «ЭУК «Жилые кварталы») обратилось с иском к Крюковой С.С. о возложении обязанности в течение 20 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу демонтировать наружный блок кондиционера, установленный на фасаде многоквартирного дома по адресу: <...>, на 9 этаже с внешней стороны принадлежащей ответчику квартиры <...>, и восстановить после демонтажных работ целостность фасада многоквартирного дома с приведением его в первоначальное состояние в соответствии с конструкцией и цветом фасада, о взыскании судебной неустойки в размере 500 руб. за каждый день неисполнения решения суда в установленный срок до момента фактического исполнения решения суда, мотивируя свои требования тем, что ООО «ЭУК «Жилые кварталы» является управляющей компанией многоквартирного дома по приведенному выше адресу, в котором Крюковой С.С. на праве собственности принадлежит квартира.

В ходе проведенного представителем управляющей компании обследования установлено, что на фасаде многоквартирного дома ответчиком установлен наружный блок кондиционера. Договором управления, утвержденным решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, установлена обязанность собственников не допускать без согласования с управляющей организацией установку на фасаде дома и в местах общего пользования внешних блоков кондиционеров. Указывая на то, что фасад здания является общим имуществом в многоквартирном доме и решений, позволяющих производить установку кондиционеров на фасаде собственниками многоквартирного дома не принималось, истец полагал, что установка ответчиком внешнего блока кондиционера на фасадной стене многоквартирного дома в отсутствие решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома является незаконной.

Как установлено судом и следует из материалов дела, управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: <...>, на основании решения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 9 сентября 2020 г., оформленного протоколом N 1, осуществляет ООО «ЭУК «Жилые кварталы».

Крюкова С.С. является собственником квартиры <...> в этом доме.

В ходе обследования, проведенного инженером эксплуатации ООО «ЭУК «Жилые кварталы», установлено, что на фасаде многоквартирного дома, на 9 этаже с внешней стороны жилого помещения квартиры <...>, установлен внешний блок кондиционера, что подтверждается актом от 1 февраля 2021 г.

(Данный спор рассматривался в суде общей юрисдикции, апелляционной инстанцией и Вторым кассационным судом общей юрисдикции).

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации находит, что определение судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции принято с существенным нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу пункта 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

При рассмотрении настоящего дела судами был установлен факт размещения ответчиком внешнего блока кондиционера на фасаде (карнизе фасада) многоквартирного жилого дома, являющемся его ограждающей конструкцией и в силу приведенных норм закона относящемся к общему имуществу собственников помещений в этом доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Частью 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Вместе с тем предусмотренное частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г., лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

В силу части 1 и пункта 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации органом управления многоквартирного дома, к компетенции которого относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в этом доме, является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, действия собственника помещения в многоквартирном доме, выражающиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и в размещении на общем имуществе многоквартирного дома личного оборудования без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений в доме, противоречат приведенным требованиям закона и подлежат признанию нарушающими права общей долевой собственности, принадлежащей всем собственникам помещений в многоквартирном доме.

Положениями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность управляющей организации по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме и на установленную договором управления от 12 января 2021 г., заключенным с ООО «ЭУК «Жилые кварталы» на основании указанного выше решения общего собрания и в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, обязанность собственника без согласования с управляющей организацией не допускать установку на фасаде дома и в местах общего пользования наружных технических устройств, не предусмотренных проектом многоквартирного дома.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации находит, что допущенные судебными инстанциями нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов, в связи с чем определение судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 21 июля 2022 г. нельзя признать законным, оно подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд кассационной инстанции.

Корзины и современные стандарты: исключения из правил

Есть и исключения - они касаются только тех, чьи дома оснащены специальными корзинами под кондиционеры, установленными самим застройщиком. В таких случаях вы защищены от претензий, но с существенной оговоркой. Во-первых, корзина должна быть предусмотрена проектом, а не установлена жильцами самостоятельно. Во-вторых, даже в этом случае нужно получить согласование с управляющей компанией или ТСЖ. Без формальных разрешений риск проблем сохраняется.

В нашем городе имеют место многочисленные нарушения, связанные с установкой кондиционеров на фасадах многоквартирных домов. Как их устранить или установить кондиционер на законном основании, указал Верховный суд.

Анатолий ДУДНИК